Construction : Les différents modèles de contrat

Différence entre le mandat d’architecte et les contrats d’entreprise générale et entreprise totale.

Il est important de bien définir la structure organisationnelle d’une opération immobilière avant son démarrage. En effet, plusieurs types de contrat sont disponibles, et chacun offre ses avantages et ses inconvénients. L’objectif de cet article est d’attirer l’attention du lecteur sur la répartition des rôles et responsabilités de chaque partie selon le modèle retenu, et de le rendre attentif aux différentes opportunités et risques afin de réaliser un choix éclairé.

Pour ce faire, nous simplifierons le projet immobilier en considérant que ce dernier contient deux phases principales. La phase de conception, où l’architecte et les mandataires spécialisés définissent le projet en collaboration avec le maître d’ouvrage et en établissent les spécifications (plans et descriptifs) et la phase de construction, période de la réalisation physique de l’ouvrage (chantier).

Nous comparerons trois structures organisationnelles, à savoir :

  1. Le mandat d’architecte
  2. Le contrat d’entreprise générale
  3. Le contrat d’entreprise totale

Avant d’aller plus en détail, il convient de rappeler quelles sont les spécificités de ces modèles.

Mandat d’architecte

Le mandat d’architecte est le modèle de contrat que l’on peut qualifier de « modèle traditionnel » en Suisse. Ici l’architecte et les mandataires spécialisés sont mandatés directement par le maître d’ouvrage et sont responsables des phases de conception et de construction. Pour la phase de construction, les différents corps d’état ont également un contrat en direct avec le maître d’ouvrage mais sont sous les ordres de l’architecte qui effectue la direction des travaux.

Entreprise générale

Le contrat d’entreprise générale est un modèle mixte. Dans cette organisation, le maître d’ouvrage établit des mandats en direct avec l’architecte et les mandataires spécialisés pour la phase de conception. Ensuite, la phase de construction est confiée via un contrat d’entreprise générale à un entrepreneur. Ce dernier est responsable de la réalisation de l’ouvrage et, au besoin, établit ses propres contrats avec des sous-traitants. Durant la phase de construction, les prestations de l’architecte et des mandataires spécialisés sont réduites à des prestations de contrôle de la bonne exécution de leurs spécifications.

Entreprise totale

Dans le modèle d’entreprise totale, un seul contrat est signé par le maître d’ouvrage car dans ce cas, l’entreprise totale assume également l’entier de la conception de l’ouvrage. L’architecte et mandataires spécialisés sont alors directement mandatés par l’entreprise générale.

Les principales différences

Une des spécificités entre le mandat d’architecte et les contrats d’entreprise générale et entreprise totale concerne les prestations de l’architecte qui sont significativement réduites en cas de contrat d’entreprise, toute la phase d’exécution étant soustraite.

Il faut savoir qu’en termes de garantie, l’architecte et les mandataires spécialisés n’ont qu’un devoir de diligence. Ceci signifie qu’en cas de dépassement des devis et/ou du délai de construction, si ces derniers prouvent qu’ils n’ont pas violé leur devoir de fidélité et d’information, alors ils ne pourront pas être tenus responsables. A l’inverse, dans un contrat d’entreprise, l’entrepreneur est lié par des obligations contractuelles. Cela signifie que si le prix (plafond ou forfaitaire) et le délai sont clairement mentionnés dans le contrat, alors il sera possible de faire porter à l’entrepreneur la responsabilité de ces dépassements ce qui diminue considérablement ces risques.

Le modèle traditionnel (mandat d’architecte) est plus lourd en termes de gestion pour le maître d’ouvrage de par la quantité significative de contrats à mettre en place et à administrer. Le fait qu’il y ait un grand nombre de contrats implique également qu’en cas de défaut durant la construction ou la période de garantie, il peut y avoir plusieurs responsables qui ne seront pas forcément évident à déterminer. Dans le cas du contrat d’entreprise, l’entrepreneur général est seul responsable.

En ce qui concerne le prix, la différence est liée au transfert des risques du maître d’ouvrage, dans le modèle traditionnel, à l’entrepreneur dans le contrat d’entreprise. Ces risques sont comptabilisés par l’entrepreneur et peuvent être considérés comme un coût supplémentaire. Toutefois, par expérience, ceci est contrebalancé par le fait que l’entrepreneur bénéficie de plus de pression pour négocier ses contrats avec les sous-traitants et par la récurrence des travaux futurs qu’il peut offrir, bénéficie d’économies d’échelle.

D’autre part, en cas de modification du descriptif en phase de construction, le mandat d’architecte offre un peu plus de flexibilité, même s’il n’est, bien évidemment, pas opportun d’effectuer des changements à ce stade du projet. En effet, dans le cas du contrat d’entreprise, il faut faire attention à ce que les spécifications soient très précises lors de la phase d’appel d’offre, car autrement, l’entreprise générale en profitera pour imposer des plus-values. De plus, lors de toute modification de projet, l’entrepreneur soumettra une offre qui sera, à ce stade du projet, beaucoup plus difficile à négocier.

Enfin dans le modèle traditionnel, l'architecte tend à mettre en avant les détails et finitions, dont la qualité serait plus soignée.

Quel modèle retenir ?

Il est clair que plus les travaux sont importants plus le contrat d’entreprise est intéressant. A l’inverse, pour des projets de taille modeste, il sera difficile d’intéresser des entreprises générales ou totales de renom (la faillite de l’entrepreneur serait un problème majeur) et il vaut alors mieux privilégier le mandat d’architecte.

De notre point de vue, un modèle n’est pas à privilégier plutôt qu’un autre, tout dépend du profil du client, de la définition de votre projet en amont de la phase de construction ainsi que du volume de construction.

Le modèle de construction est un choix complexe et cet article n’en résume que les grandes lignes. De plus, chaque type de contrat devra être correctement structuré et rédigé si l’on souhaite éviter les surprises. Pour tout conseil personnalisé, n’hésitez pas à faire appel à nos services, Jouan – de Rham SA se fera un plaisir de vous accompagner dans ces démarches.

Léonard de Rham
directeur
Rue d'Italie 11 - 1204 Genève
022 340 75 92

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