Airbnb : louer son appartement en PPE

5 questions / réponses sur la location d'un appartement appartenant au régime de la PPE. Par Me Alexandre Ayad et Me Basile Muller, Etude Odier Halpérin Steinmann Sàrl

 

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5 questions à se poser avant de se lancer

Me Alexandre Ayad et Me Basile Muller, Etude Odier Halpérin Steinmann Sàrl

La mise en location de son appartement en propriété par étages (PPE) par le biais de Airbnb, ou d’une plateforme concurrente, peut sembler être une option intéressante pour son propriétaire.

Elle soulève toutefois certaines questions que nous vous proposons d’examiner ci-après.

1. La mise en location d’un appartement en PPE par son propriétaire via Airbnb peut-elle être interdite par le règlement de copropriété ?

De par la loi, dans le régime de la propriété par étages, chaque copropriétaire dispose d’un droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement son appartement (art. 712a al. 1 CC).

Ce faisant, il ne doit toutefois pas restreindre l’exercice du droit des autres copropriétaires, ni endommager les parties et installations communes du bâtiment, en entraver leur utilisation ou en modifier l’aspect extérieur (art. 712a al. 2 CC).

La loi offre par ailleurs aux copropriétaires la possibilité d’adopter un règlement d’administration et d’utilisation de la copropriété. Cette possibilité est utilisée dans la plupart des PPE, le plus souvent au moment de leur constitution.

La copropriété peut ainsi prévoir dans le règlement l’affectation autorisée de l’immeuble et des appartements. A l’inverse, la copropriété peut également exclure une ou plusieurs affectation(s). 

Qu’en est-il si le règlement prévoit que l’immeuble et les appartements sont affectés uniquement à l’habitation ou s’il interdit expressément la mise en location via Airbnb ou d’autres plateformes similaires ?

Le Tribunal fédéral s’est récemment penché sur la question dans l’arrêt 5A_436/2018 rendu le 4 avril 2019.

Cet arrêt portait sur le cas d’un immeuble en PPE qui avait toujours été destiné à l’habitation. La copropriété avait adopté un règlement d’administration et d’utilisation prohibant l’utilisation des parts d’étages à des fins commerciales, à l’exception de bureaux. Etaient ainsi expressément interdits, l’exploitation d’un cabinet médical, d’un laboratoire, d’une pension, d’un atelier artisanal, d’une école de musique ainsi que toute activité entrainant un va-et-vient de clients.

Ayant constaté que l’un des copropriétaires proposait son appartement sur Airbnb, la copropriété avait décidé de compléter son règlement par l’ajout d’une clause interdisant la location d’appartements de manière irrégulière, à la journée, à la semaine ou au mois.

Chargé de trancher la validité de cette clause, le Tribunal fédéral a considéré qu’elle n’engendrait pas une grave restriction au droit de propriété du copropriétaire recourant. 

Le Tribunal fédéral a ainsi retenu que la copropriété pouvait valablement interdire, dans son règlement d’administration et d’utilisation, la location d’un appartement sur une plateforme en ligne telle que Airbnb pour de courts séjours.

Il découle de cet arrêt qu’avant de proposer son appartement à la location sur Airbnb, le propriétaire devra s’assurer que le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE, d’une part, n’exclut pas expressément la location de courte durée par le biais de Airbnb et, d’autre part, qu’une telle location n’est pas contraire à l’affectation prévue par le règlement.

2. La mise en location d’un appartement en PPE par son propriétaire via Airbnb peut-elle être restreinte par le règlement de copropriété ?

Depuis l’avènement de Airbnb, on observe de plus en plus souvent l’insertion, dans les règlements d’administration et d’utilisation de nombreuses PPE, de clauses qui n’ont pas pour but d’interdire Airbnb mais d’éviter des abus.

En général, ces clauses restreignent le droit d’un copropriétaire de louer tout ou partie de son logement via Airbnb en plafonnant le nombre de jours de location autorisé. A Genève, ces clauses fixent souvent le nombre de jours de location autorisé à 90 jours par an, par analogie à la limite prévue par la législation pour les appartements soumis à la LDTR (cf. point 3 ci-après).

Elles prévoient parfois que le propriétaire qui loue son appartement via une plateforme en ligne doit en informer l’administrateur de la copropriété qui tient alors un décompte du nombre de jours de location par année. Si le nombre maximum de jours autorisé est dépassé, la location est alors considérée comme un changement d’affectation interdit. Une pénalité financière peut ainsi être due à la copropriété.

Une clause qui restreint les possibilités de location via des plateformes en lignes étant moins restrictive pour les copropriétaires qu’une interdiction complète, il faut selon nous admettre sa validité à l’aune de la jurisprudence du Tribunal fédéral précitée.

Il est dès lors conseillé au propriétaire souhaitant louer son bien de vérifier si le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE contient une clause restreignant la location via des plateformes en ligne et, le cas échéant, de s’y conformer.

3. L’Etat soumet-il la location de type Airbnb à une limite de durée ?

A Genève, l’article 4A du Règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (RDTR) prévoit que « la location de la totalité d'un logement au travers de plates-formes de location est considérée comme un changement d'affectation au sens de la loi si elle excède 90 jours par an ».

Cette disposition s’applique à tous les appartements soumis à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR), soit l’essentiel des appartements à Genève.

Or, un changement d’affectation suppose la délivrance préalable d’une autorisation dérogatoire par l’Office des autorisations de construire, laquelle n’est possible que lorsque des conditions très restrictives sont réunies.

Parmi ces conditions figure en particulier l’obligation de compenser les surfaces de logements supprimées par la réaffectation simultanée de surfaces commerciales ou administratives en logement. Les locaux réaffectés en logements doivent alors correspondre à une surface ainsi qu’à des conditions de logement au moins équivalentes, avoir des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population et se trouver en règle générale dans le même quartier.

Le propriétaire d’un seul bien ne pourra dès lors procéder à une telle compensation.

En pratique, il s’avère ainsi extrêmement difficile d’obtenir l’autorisation de louer un appartement soumis à la LDTR via une plateforme en ligne pendant une durée supérieure à 90 jours par année. Le propriétaire s’expose donc à des sanctions s’il dépasse cette limite et que l’Etat s’en aperçoit.

4. La situation de l’immeuble en zone de développement a-t-elle une influence sur la possibilité du propriétaire de mettre son bien en location ?

Depuis le 19 novembre 2016, l’acquisition d’un appartement en zone de développement engendre l’obligation pour l’acquéreur d’occuper personnellement le logement pendant la durée du contrôle étatique des prix, soit 10 ans depuis la date moyenne de livraison des logements.

Le propriétaire qui a acquis un appartement en zone de développement à compter de cette date a ainsi l’interdiction de louer son logement, sauf justes motifs exceptionnels.

A ce jour, il n’existe aucune jurisprudence relative à la question. On peut toutefois supposer que cette interdiction s’étend aux locations via des plateformes en ligne telles que Airbnb.

La prudence exige ainsi que le propriétaire ayant acquis un appartement en zone de développement après le 19 novembre 2016 s’abstienne d’offrir celui-ci à la location, y compris via Airbnb, pendant la durée de contrôle par l’Etat.

A cette situation s’oppose celle du propriétaire ayant acquis un appartement en zone de développement avant le 19 novembre 2016, qui peut louer son appartement en respectant le loyer maximum fixé par l’Etat. 

N’étant pas tenu par une obligation d’occuper personnellement son appartement, le propriétaire ayant acquis son appartement avant le 19 novembre 2016 devrait ainsi être autorisé à l’offrir à la location via Airbnb. Cependant, si l’Etat apprend que le loyer perçu est proportionnellement plus élevé que le loyer autorisé, il pourrait ordonner la cessation des locations temporaires et même prononcer des sanctions.

5. Quelles sont les différences si seule une partie de l’appartement (p. ex. une chambre) est mise en location ?

Airbnb permet au propriétaire d’offrir à la location son appartement entier ou uniquement une partie de l’appartement qu’il occupe, par exemple une chambre.

Si le propriétaire occupe le logement et loue seulement une partie de l’appartement par le biais de Airbnb, la limitation de la durée de la location à 90 jours par an n’est pas applicable.

En zone de développement, on peut supposer que la location d’une partie de l’appartement serait possible, que l’appartement ait été acquis avant le 19 novembre 2016 ou non, si le reste de l’appartement est simultanément occupé par son propriétaire.

 

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Sans être exhaustif, ce bref tour d’horizon en cinq questions laisse entrevoir les écueils de la location par son propriétaire d’un appartement via une plateforme en ligne telle que Airbnb.

 La réglementation et la jurisprudence relatives à ce type de location étant en pleine mouvance, nous recommandons au propriétaire souhaitant se lancer de prendre conseil au préalable auprès d’un conseil juridique spécialisé dans le domaine de l’immobilier. 

Me Alexandre Ayad et Me Basile Muller,

Etude Odier Halpérin Steinmann Sàrl

15, boulevard des Philosophes - 1205 Genève

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