Zone de Développement : obligation d’occuper
Commentaires en rapport avec la modification de la Loi Générale sur les Zones de Développement (LGZD). Alexandre Ayad, DGE Avocats
En date du 19 novembre 2016 est entrée en vigueur une modification de la Loi générale sur les zones de développements (LGZD) qui a mis fin à une longue saga politique et judiciaire concernant les ventes d’appartements en propriété par étages (PPE) en zone de développement à Genève.
La zone de développement (ZD) vise en particulier des zones villa à proximité du centre-ville ou des grands axes routiers qui sont déclassées en zone constructible en vue d’y ériger des immeubles d’habitations, dans un but de densification du centre-ville. Elle peut également concerner des zones agricoles soumises au même type de réaffectation (exemple : les Communaux d’Ambilly).
Le prix de vente d’un logement en ZD, ainsi que le loyer en cas de mise en location, font l’objet d’un contrôle de l’Etat pendant une période de 10 ans depuis sa construction. Il en résulte que les prix d’acquisition sont très attractifs, souvent compris entre CHF 6'000.- et 8'500.- le m2, soit bien en-dessous des prix du marché libre. En contrepartie, aucune plus-value ne peut être faite en cas de revente au cours de la période de contrôle.
Il sied de préciser que la loi dans sa nouvelle teneur ne s’applique qu’aux ventes d’appartements intervenues après le 19 novembre 2016.
Obligation du propriétaire d’occuper l’appartement acquis
La loi oblige désormais le propriétaire d’occuper personnellement le logement qu’il a acquis en ZD. Les tribunaux ont interprété cette obligation de la manière suivante :
Cette obligation d’occuper le logement est limitée à la période de contrôle étatique, soit 10 ans
Le propriétaire ne peut laisser l’appartement vide. Il doit l’occuper personnellement
Seules des personnes physiques peuvent devenir propriétaires d’un appartement en PPE, et non des sociétés, sous réserve d’achats par des sociétés immobilières d’actionnaires-locataires ou des sociétés coopératives
Une même personne ne saurait être propriétaire de plusieurs appartements PPE situés en ZD
Dans des situations très particulières, le propriétaire du logement peut l’occuper personnellement tout en ayant juridiquement, un domicile ailleurs.
Par cette réforme, le législateur a comme objectif que ces logements en PPE soient acquis par des propriétaires individuels qui ont la ferme intention de les occuper et non d’en faire une pure opération spéculative.
Dérogations possibles à l’obligation d’habiter
La LGZD énonce cependant une liste (non exhaustive) de justes motifs qui permettent de déroger à l’obligation d’habiter le logement acquis en ZD pendant la période de contrôle de 10 ans :
Des circonstances imprévisibles au moment de l’acquisition du logement, telles que le divorce des acquéreurs, le décès, la mutation temporaire dans un autre lieu de travail ou un état de santé ne permettant plus le maintien dans le logement
Le fait que le propriétaire du terrain ait reçu le ou les appartements concernés en paiement du prix du terrain pour permettre la construction de logements sur celui-ci
L’impossibilité de trouver un acquéreur au prix contrôlé
En revanche, l’acquisition par une personne pour y loger un autre membre de sa famille ou l’acquisition par un parent pour y loger ses enfants à leur majorité n’est pas autorisée.
A noter qu’une dérogation sera toujours sujette à l’approbation du Département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (DALE).
Sanctions
Tout contrevenant au régime qui vient d’être exposé est passible d’une amende administrative n’excédant pas 20% du prix de revient total de l’immeuble tel qu’il a été prévu par le plan financier.
Outre l’amende, des mesures administratives peuvent être ordonnées telles que :
Interdiction d’utiliser l’appartement pour le louer
Remise en état, notamment par le remboursement de loyers si l’appartement a été loué
Le propriétaire encourt enfin une sanction supplémentaire en cas de location de son appartement pendant la période de contrôle de 10 ans, sanction dont l’impact est non négligeable : il peut être privé de la possibilité de vendre son appartement.
Ainsi, les personnes qui ont la chance de pouvoir acquérir un appartement en ZD à un prix plafonné ont tout intérêt à se conformer à l’obligation de l’occuper en vigueur depuis le 19 novembre 2016.
Alexandre Ayad
Avocat
Boulevard des Philosophes 15
1205 Genève
+41 22 809 66 00
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La zone de développement (ZD) vise en particulier des zones villa à proximité du centre-ville ou des grands axes routiers qui sont déclassées en zone constructible en vue d’y ériger des immeubles d’habitations, dans un but de densification du centre-ville. Elle peut également concerner des zones agricoles soumises au même type de réaffectation (exemple : les Communaux d’Ambilly).
Le prix de vente d’un logement en ZD, ainsi que le loyer en cas de mise en location, font l’objet d’un contrôle de l’Etat pendant une période de 10 ans depuis sa construction. Il en résulte que les prix d’acquisition sont très attractifs, souvent compris entre CHF 6'000.- et 8'500.- le m2, soit bien en-dessous des prix du marché libre. En contrepartie, aucune plus-value ne peut être faite en cas de revente au cours de la période de contrôle.
Il sied de préciser que la loi dans sa nouvelle teneur ne s’applique qu’aux ventes d’appartements intervenues après le 19 novembre 2016.
Obligation du propriétaire d’occuper l’appartement acquis
La loi oblige désormais le propriétaire d’occuper personnellement le logement qu’il a acquis en ZD. Les tribunaux ont interprété cette obligation de la manière suivante :
Cette obligation d’occuper le logement est limitée à la période de contrôle étatique, soit 10 ans
Le propriétaire ne peut laisser l’appartement vide. Il doit l’occuper personnellement
Seules des personnes physiques peuvent devenir propriétaires d’un appartement en PPE, et non des sociétés, sous réserve d’achats par des sociétés immobilières d’actionnaires-locataires ou des sociétés coopératives
Une même personne ne saurait être propriétaire de plusieurs appartements PPE situés en ZD
Dans des situations très particulières, le propriétaire du logement peut l’occuper personnellement tout en ayant juridiquement, un domicile ailleurs.
Par cette réforme, le législateur a comme objectif que ces logements en PPE soient acquis par des propriétaires individuels qui ont la ferme intention de les occuper et non d’en faire une pure opération spéculative.
Dérogations possibles à l’obligation d’habiter
La LGZD énonce cependant une liste (non exhaustive) de justes motifs qui permettent de déroger à l’obligation d’habiter le logement acquis en ZD pendant la période de contrôle de 10 ans :
Des circonstances imprévisibles au moment de l’acquisition du logement, telles que le divorce des acquéreurs, le décès, la mutation temporaire dans un autre lieu de travail ou un état de santé ne permettant plus le maintien dans le logement
Le fait que le propriétaire du terrain ait reçu le ou les appartements concernés en paiement du prix du terrain pour permettre la construction de logements sur celui-ci
L’impossibilité de trouver un acquéreur au prix contrôlé
En revanche, l’acquisition par une personne pour y loger un autre membre de sa famille ou l’acquisition par un parent pour y loger ses enfants à leur majorité n’est pas autorisée.
A noter qu’une dérogation sera toujours sujette à l’approbation du Département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (DALE).
Sanctions
Tout contrevenant au régime qui vient d’être exposé est passible d’une amende administrative n’excédant pas 20% du prix de revient total de l’immeuble tel qu’il a été prévu par le plan financier.
Outre l’amende, des mesures administratives peuvent être ordonnées telles que :
Interdiction d’utiliser l’appartement pour le louer
Remise en état, notamment par le remboursement de loyers si l’appartement a été loué
Le propriétaire encourt enfin une sanction supplémentaire en cas de location de son appartement pendant la période de contrôle de 10 ans, sanction dont l’impact est non négligeable : il peut être privé de la possibilité de vendre son appartement.
Ainsi, les personnes qui ont la chance de pouvoir acquérir un appartement en ZD à un prix plafonné ont tout intérêt à se conformer à l’obligation de l’occuper en vigueur depuis le 19 novembre 2016.
Alexandre Ayad
Avocat
Boulevard des Philosophes 15
1205 Genève
+41 22 809 66 00
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